商铺未来10年会贬值吗(会降价吗及前景分析)

seoxin 11-22 14:51 11次浏览

好多人问我,难道目前就没有值得购买的商铺吗?

我只能说:市面上能买得到的基本没有价值。

底层逻辑和上一期公寓是一样的,商业用地审批过多,开发商全盖成写字楼是铁定卖不出去的,所以打个擦边球建成商业,其实啊每个城市的商铺基本上都过量了,除了一线城市核心地段待遇要好点,其它城市商业价值不高,房企明明知道商铺不好卖,为什么还建商铺?

因为房企在拍地的时候,当地规划部门出让住宅用地,要绑定商业用地任务指标,比如住宅用地多少平米,商业用地多少平米,就好像你去买宝马,你不加选配,4s店不卖给你一样。

当下,线上的网购疯狂的发展模式,把消费者基本稀释掉了,让商铺的商业价值大大降低。

以目前商铺的价格而言,它的年化收益能达到3%,就非常给力了。

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那么谁会去买商铺了,就是那种有关系有资源的人,他买完后立马就可以租给别人,而且租期长、租金高,签约就是10几年,一般的人根本就没有这么好的资源。

另外返租商铺也是经常说的话题了,说实话这要看运气了,运气好的话,遇到有实力的房企,有运营能力的团队,商业有可能做起来,不过还是有风险的,如果是返租的话,跟你签10年返租合同,签返租协议最好是开发商自己的公司(子公司),目前签返租协议的公司大多数是皮包公司,这种公司直接宣布倒闭,即使你合同啥用没有。

投资商铺几点建议:

第一,房产有风险优先级:住宅、公寓、商铺、旅游地产,商铺也有优先级:

第1是优质社区底商,

第2是购物中心通外的商铺,

第3是步行街的一楼,

第4是步行街,二楼三楼,

第5是那种分割式的室内商铺。

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第二、社区底商,双面街比单面街好,一条街两边都是商铺,人流才大,才更容易产生消费的冲动,所以单边街生意一般不咋地,还有社区底商,越靠近社区大门价值越高,未来越好租。

第三、商场里分割销售的不带返租的铺位慎重购买,如商场5000平的铺位分割成50个,卖给50个业主,这种商铺风险较大,如果不统一管理基本就是个死,因为50个人有50个意见,而且我告诉你,有人买了商铺懒得出租得多的是,一个商场只有出租率高,商品类型集中有序才热闹,尤其是没有集中式管理的物业,这类商铺地段再好也是死。

第四、专业市场建议慎重,如建材市场、五金市场,窗帘市场,这类商铺在10年前回报率还可以,但是在目前的环境,在做专业市场成功率很小。

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第五年、如果商铺连收益5%都达不到,买这样的商铺还咱们还不如买个4%左右的理财产品,因为商铺未来变现能力差,接盘侠少,在测算年回报的时候,要去周边的商铺问下真实的租金,不要只听售楼处的置业顾问一通忽悠。

第六、看中了商铺,去了解一下同板块,同档次的商铺的租金,你也可以到本城市的银行信贷部门,假如用此商铺做抵押贷款,银行要不要这样的商铺做抵押物,如果银行认可,这种商铺是非常难得的,尽量买这种商铺。

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第七、有些商铺在小区内部,只依靠小区内部业主拉动消费,那么这种商铺的回报率不高。

第八个、不要迷恋大牌,什么北辰商业街、万达广场、龙湖天街等等著名的商业地产,你可以去看看,场面一样很冷清。

总结:购买商铺和选择关系很大,因此,人们想要选择商铺一定要熟悉商铺相关的内容。

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